Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Der Mieter muss die Nebenkostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können, ohne Steuerberater, Betriebswirt oder Jurist sein zu müssen. Die Abrechnung soll aus sich heraus klar, übersichtlich und verständlich sein.

Folgende Punkte soll eine Nebenkostenabrechnung immer erkennen lassen:

• den Ersteller (Vermieter)
• den Abrechnungszeitraum
• die abzurechnenden Positionen
• die Gesamtkosten des Anwesens
• die Umlageschlüssel (notwendigen Erläuterungen zum Verständnis)
• Anteil des Mieters

Die tatsächlichen Vorauszahlungen müssen schließlich mit den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und der sich daraus ergebende Saldo dargestellt werden.

Rechtliche Grundlagen

Für die Nebenkostenabrechnung, deren Form und Inhalt gibt es keine Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch. Auch die Betriebskostenverordnung enthält keinerlei Vorschriften über die Erstellung und den Inhalt einer Abrechnung. Es finden sich Hinweise lediglich in § 6 der Heizkostenverordnung.

Insgesamt wird vertreten, dass die Nebenkostenabrechnung eine Wissenserklärung, basierend auf der Vorschrift des § 259 BGB, darstellt. Grundlage ist und bleibt deshalb die ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB und der Verweisung auf die Betriebskostenverordnung.

Nachzahlungen

Die Fälligkeit eines Nachzahlungsbetrages zu den Nebenkosten ist umstritten. Wohl richtig ist die Ansicht, dass Fälligkeit mit Zugang eintritt und dann die 30-Tage-Frist des § 286 Abs. 3 BGB bis zum Verzugsantritt anzusetzen wäre.

Würde der Mieter vorher schon gemahnt, z.B. schon eine Woche nach Zugang der Abrechnung, dann fehle es wohl an einem Verschulden auf Mieterseite, denn ein Mindestprüfungsrecht, welches mindestens 2 Wochen beträgt, ist ihm wohl einzuräumen. Man sollte bereits im Mietvertrag den Zeitpunkt der Fälligkeit des Abrechnungssaldos ausdrücklich vereinbaren unter Bezugnahme auf die entsprechenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in den §§ 286, 288 BGB.

Michael Luhmann